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交行房地产数据点评:房地产投资降幅有所收窄

来源:爱钱进 时间:2016.02.03
【导读】2015年商品房销售增速较快提升,与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。预计2016年销售仍能维持较好的形势,但成交经一轮需求释放后的政策弹性将降低,销量增速放缓将是大概率事件。房价将稳中略升,高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。短期内开发投资仍比较低迷,但触底回升终将到来,投资与销售增速走势背离的情况也有望得到改善。

2015年商品房销售增速较快提升,与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。预计2016年销售仍能维持较好的形势,但成交经一轮需求释放后的政策弹性将降低,销量增速放缓将是大概率事件。房价将稳中略升,高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。短期内开发投资仍比较低迷,但触底回升终将到来,投资与销售增速走势背离的情况也有望得到改善。

 

销售额创历史新高,2016年增速可能放缓。2015年商品房销售面积128495万平方米,同比增长6.5%;销售额 87281亿元,如预期创出历史新高,同增14.4%。一年来,商品房销售增速的提升速度较快,与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。依照目前的情况,预计2016年相关政策还将从商业贷款、交易税费、公积金提取、土地供给以及长期有关的人口与户籍改革等多个维度向松调整,依然对商品房销售有促进作用。但成交经过一轮需求大量释放,对相同政策刺激的弹性将降低,加之2015年的高基数,2016年销量增速大概率将放缓。

 

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图1:2015年全国商品房累计和单月销售额增速

 

大中城市房价环比微改善,同比算数平均增幅转正。12月全国70个大中城市新建商品住宅同环比继续改善。环比算术平均涨幅为0.21%,较上月略有提高;同比算数平均涨幅为0.27%,为2014年9月以来的首次转正,相当于回复到一年前的房价水平。其中一线城市一年以来房价大涨了21.33%,二线城市房价同比微升0.58%,三线城市则较去年同期下降了2.41%。各线城市的二手房价格同比算数平均涨幅均略高于新房,显示出其变化更为敏感。预计 2016年房价将稳中略升,大中城市新建商品住宅与二手房均价同环比都将逐步改善。但总体而言,高库存问题与楼市看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。

 

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图2:70个大中城市新建住宅价格同环比算数平均增幅

 

房地产投资增速一路下行,降幅有所收窄。2015年房地产开发投资95979亿元,同比名义增长仅1.0%,增速比上期回落0.3个百分点,已连续22 期下滑。单月投资增速也已5个月负增长,这种情况在2009年以来未曾有过,开发投资与销售面积增速背离的走势也属少见,这种情况有望在2016年得到改善。从相关建设活动数据来看,房地产开发企业土地购置面积22811万平方米,比上年下降31.7%;房屋新开工面积154454万平方米,下降 14.0%,降幅分别收窄1.4和0.7个百分点,改善过程缓慢,短期内开发投资仍将比较低迷。然而房地产投资总量占比超70%的13个省市的加权平均增速领先全国平均的趋势越来越明显,全国总体开发投资降幅也在收窄,加之低基数,房地产投资增速终将触底回升。

 

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图3:2015年房地产累计和单月开发投资增速走势

 

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