【导读】当市场各方还在积极消化930超预期住房金融政策的时候，降息的靴子又不期而至的降落。21日晚，央行宣布降息，对2012年7月6日开始实施的存贷款利率进行调整。短短两月之内，央行的两大货币信贷措施在地产界持续搅动出一波波涟漪，充满波动与变革的2014年房地产市场，注定将迎来一个不平凡的岁末。
事件
央行下调存、贷款利率表，会有哪些连锁反应，利率调整前后对比表
11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表（单位：%）
中指点评
当市场各方还在积极消化930超预期住房金融政策的时候，降息的靴子又不期而至的降落。21日晚，央行宣布降息，对2012年7月6日开始实施的存贷款利率进行调整。短短两月之内，央行的两大货币信贷措施在地产界持续搅动出一波波涟漪，充满波动与变革的2014年房地产市场，注定将迎来一个不平凡的岁末。
从此次央行降息的背景与目的看，更多是基于通过对各类实体经济的直接刺激与货币支持，进一步促进投资与消费，稳定宏观经济表现。可见，这次调整是政府从宏观层面统筹解决综合性经济发展问题的一种手段，房地产行业仅是受到影响的众多行业之一，不可变相理解为针对房地产市场的又一次直接救市。2014年1-3季度，我国GDP增速为7.4%，其中三季度当期仅为7.3%，距全年7.5%目标仍有差距，CPI则持续处于近年低位。另一方面，从2013年与2014年10月末的金融统计数据对比可以看出，2014年金融机构新增人民币贷款增加额有所收窄，新增存款及社会融资额均低于去年同期。虽然整体货币政策环境保持稳健，但各行业、企业间融资难度差异逐渐加大，部分企业资金压力之下难以为继，从而造成经济发展动力不足。在通胀风险可控的前提下，降息一方面有助于企业尤其是中小微企业解决融资压力，另一方面也将刺激消费需求释放，从而更好地发挥年末翘尾效应，刺激、推动经济回升。但值得关注的是，由于受存贷比、负债成本等风控指标的制约，社会融资额受资金总量的影响胜于利率，此次降息或将代表着降息降准通道的打开，未来一段时间内货币环境有望迎来实际意义上的宽松化转变。
表：2013、2014年1-10月主要金融指标对比
对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。从930政策出台至今各地房贷落实情况可以看出，绝大多数商业银行在执行利率优惠时附有其他条件，新政中提及的0.7倍利率下限更是难以觅见。而今日起存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。在今年末开发商加快以价换量去库存的背景下，楼市”暖冬”可期。但值得关注的是，邻近年末各地银行的贷款额度都面临趋紧态势，贷款审批周期亦会延长，加之各银行在具体政策的执行上更具灵活，因此降息对成交的刺激力度仍有待进一步观察。但正如央行负责人所说，调整基准利率重在发挥其引导作用，我们预期它对明年甚至未来更长时期内市场走势将发挥重要的作用。
对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道均将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏。随着2014年A股房企再融资再启、”930政策”强调MBS及REITs等利好举措，房企融资渠道不断拓宽，但融资成本未见显著下降。本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，但由于当前存量仍处高位，今年持续同比下降的新开工或将在明年逐渐转好，房地产开发投资节奏也将迎来明显变化。
对房地产资本市场来说，降息带来的利好刺激将更直接与猛烈。刚刚经历了沪港通盛宴后的A股与港股市场，又迎来了降息的叠加利好效应，短期市场焦点不断，热度攀升，特别是对于一直高杠杆运行的房地产上市公司来说，降息效应更趋明显。受降息信息影响，美股中的中国地产概念股当日开盘皆出现全线大涨局面，国外资本对中国房地产的悲观预期亦出现修正，预期未来沪深及在港上市的优质地产股仍将迎来一波上升行情。
央行解读摘要
Q1：此次政策调整重点要解决什么问题？
答：当前，我国经济继续运行在合理区间，经济结构调整出现积极变化，但实体经济反映“融资难、融资贵”问题仍比较突出。在经济增长有下行压力、结构调整处于爬坡时期、企业经营困难有所加大的情况下，部分企业特别是小微企业对融资成本的承受能力有所降低。此次利率调整的重点就是要发挥基准利率的引导作用，有针对性地引导市场利率和社会融资成本下行，促进实际利率逐步回归合理水平，缓解企业融资成本高这一突出问题，为经济持续健康发展提供中性适度的货币金融环境。
Q2：此次利率调整是否意味着货币政策取向的转变？
答：此次利率调整仍属于中性操作，并不代表货币政策取向发生变化。当前我国经济运行保持在合理区间，物价涨幅总体呈回落态势，中央银行需要根据经济基本面的运行态势，灵活运用利率工具进行微调，保持适当的实际利率水平。这是坚持和完善正常利率调整机制的应有之义，也是提高稳健货币政策针对性和有效性的要求。总体看，我国宏观经济仍保持中高速增长，物价涨幅回落，经济结构不断优化升级，经济增长正从要素、投资驱动转向创新驱动。因此不需要对经济采取强刺激措施，稳健货币政策取向不会改变。
Q3：此次政策调整与推进利率市场化改革相结合，有哪些新举措？
答：此次政策调整的改革举措主要体现在三个方面：
一是采取非对称方式下调贷款和存款基准利率。从贷款利率角度看，基准利率对于金融产品定价仍具有重要的引导意义，此次较大幅度下调贷款基准利率将直接降低贷款定价基准，并带动债券等其他金融产品定价下调。在政策出台的同时，人民银行已要求金融机构从促进经济社会发展的大局出发，切实承担社会责任。从存款利率角度看，存款基准利率的小幅下调与利率浮动区间的扩大相结合，这有利于把正利率保持在适当的水平上，维护存款人合理的实际收益，扩大居民消费，提振内需。
二是存款利率浮动区间上限由基准利率的1.1倍扩大至1.2倍。这是自2012年6月存款利率上限扩大到基准利率的1.1倍后，我国存款利率市场化改革的又一重要举措。存款利率浮动区间扩大后，若商业银行用足上浮区间，则上浮后的存款利率与调整前水平相当。同时，金融机构的自主定价空间也进一步拓宽，有利于促进其完善定价机制建设、增强自主定价能力、加快经营模式转型并提高金融服务水平，同时也有利于健全市场利率形成机制，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。
三是简并存贷款基准利率的期限档次。不再公布五年期定期存款基准利率，并将贷款基准利率简并为一年以内（含一年）、一至五年（含五年）和五年以上三个档次。这将进一步拓宽金融机构的自主定价空间，有利于引导金融机构积极转变经营理念，提高市场化定价能力；也有利于强化市场基准利率体系建设，健全利率政策传导机制，为进一步推进利率市场化改革创造有利条件。
Q4：下一步如何继续推进利率市场化改革？
答：此次将存款利率浮动区间上限进一步扩大，不仅有利于更大程度上发挥市场机制在利率形成中的决定性作用，也为未来全面放开存款利率管制奠定了坚实的基础。下一步，我们将密切监测、跟踪评估各项利率市场化改革措施的实施效果，并综合考虑国内外经济金融发展形势和改革所需基础条件的成熟程度，适时通过推进面向企业和个人发行大额存单等方式，继续有序推进存款利率市场化，同时进一步完善市场化的利率体系和利率传导机制，不断增强央行利率调控能力和宏观调控有效性。
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